【不動産投資で成功するために】与信枠の有効活用とローンに対する正しい知識

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ライフスタイルプロデューサーの松村☆D☆HIRO克こと松村洋克(「ひろ」と呼んでください)です。
不動産投資の話です。
不動産投資では成功する人もいれば失敗する人も多いのですが、そのほとんどが情報レベルが低いことにあります。
投資やビジネスではできるだけトップの情報を得ることが重要になります。
今回は与信枠とローンについての正しい知識についてお話ししていきます。

賢い会社員は与信枠を活用してお金を働かせている

最近、一流企業の社員の方から投資コンサルティングを依頼されることが多いのですが、与信枠を使っていない社員の人があまりにも多い。

せっかく上場企業や大手企業に入っている優秀な方が多いのに、もったいないですね。

大きい会社で働いている人は、会社の信用があるので銀行からの融資の枠がかなり大きいんです。
でもこれを使ってない人があまりにも多い。

たとえば、上場企業で2年以上勤務していて年収が400万円以上あれば、3000万円くらいの融資が引っ張れます。

そして、今日本は低金利なので1〜3%くらいで融資を受けることができる。これを5〜8%の安全な投資商品で運用したとしたら、その差額の金額が自分の財布に入ってくるわけです。

これがいわゆるお金に働いてもらうという状態ですが、せっかく優秀で一流企業に入っているのに知識がないことで損しているエリート社員がとても多い。

3000万円の与信枠があるのにそれを使わないというのは、3000万円をドブに捨ててるのと同じですね。

例えばこの3000万円を不動産で運用していったとしましょう。
今は、銀行も不動産に融資したい傾向が強いので頭金なしでフルローンが組めます。
すると入ってきた家賃から、ローンの支払いをしていくのであなたが支払うお金は0円

そして、30年ローンだとしたら30年後に3000万円の不動産がまるまるあなたの資産になっているわけです。

使ったのはあなたの所属している会社の信用力。

でも知らなかったら死んだ3000万なわけですね。

外資系の証券や銀行などの金融マンはお金の勉強しているので、こういうことをしっかり考えて運用しています。
同じレベルの企業でも IT系やメディアやメーカーの社員は優秀なのですが、金融の知識がないので与信枠を有効活用している人が少ないんです。

ローンに対する正しい知識

ローンに対する考え方で、不動産投資は成功するか失敗するか大きく分かれます。
成功する人は、コツコツ繰上げ返済を進めて金利の上昇リスクに備えて早期に完済していく傾向があります。
一方、失敗する人はお金を借りれるだけ借りて投資し、低金利の今は返す必要はないと考えます。

実は不動産投資の最大のリスクは過剰な借金なんです。
1億円、2億円といった多額のローンを組んで物件を購入して、家賃収入からローンを返済しても手元にある程度の収入が残ると言って、不動産投資に成功したと思っている人は多いのですが、成功に見えて実は失敗なんです。

どういうことかというと、1億円の資産があっても借金が1億あったら、それは資産ではありません。
大切なのは純資産であり、これは資産から借金を引いた金額です。

純資産がない状態で、家賃が下落したり、空室が続いたりした場合不動産経営は途端にくるしくなるのです。
不動産投資で成功する人はローンのリスクを正しく認識しコツコツと繰り上げて返済を進めていく人です。

ローンは資産形成スピードをあげる。
同じ額の資産形成を行う場合、ローンを活用しないで貯金だけで資産形成をするよりもローンを活用したほうがはるかに短期間で資産形成できる。

例)2000万円の物件を購入する場合
使える自己資金は年間100万円。コツコツ貯金をして、2000万円溜まってから物件を購入するなら20年かかります。一方ローンを組んで家賃収入からの返済と自己資金100万円を繰上げ返済にあてると20年間で2,000万円の物件を2戸まで増やすことが可能です。

2倍のスピードになります。
貯金は一人で行いますが、投資用マンションのローンは入居者の家賃収入とあなたの繰上げ返済、2人の力で行うので差がつくのだ。

まとめ

このように大手に務める会社員ほど、不動産は手に入れやすく、資産構築がしやすい。
この時に必要なのはマンションを選ぶ情報と知識だ。
新築なのや中古なのか?
場所はどこがいいのか?
どこの会社から買えばいいのか?
金額は適正か?
サブリースはつけるべきか?

などなど、答えはデベロッパーのできるだけ上の方と繋がっていい情報をとるのが一番です。
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どうもありがとうございました。
松村洋克(まつむらひろかつ)
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