不動産投資で失敗する人成功する人、目的と賃貸需要を見極める

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ライフスタイルプロデューサーの松村☆D☆HIRO克こと松村洋克(「ひろ」と呼んでください)です。
不動産投資について、成功する人と失敗する人はなにが違うのか?
投資コンンサルタントからみた違いを詳しく書いていこうと思います。
自分は、経済セミナーで不動産や株式投資、FXなどのリスクについてけっこうお話ししていますが、投資が儲からないと言っているわけではなくて知識がないのに参入しても失敗するっていうことを言っています。
今回は、成功するための不動産投資のリアルについてわかりやすく書いていきます。

不動産投資に求める目的で成功と失敗がわかれる

失敗する人の多くが

値上がりによる売却益節税効果を求めています。

実は値上がりや節税を期待して不動産投資を始めることは誤りです。
投資の基本はまずリスクの管理です。

では不動産投資で出てくるリスクは?

空室リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスクなどなど
リスクを考えずに、値上がり益だけを求めて、安易に不動産を購入する人がいます。不動産市場が好調な時は売却益が得られるかもしれませんが、売却益だけを狙った投資方法が長続きしないのは過去の歴史が証明しています。

平成バブルの崩壊、ファンドバブル、リーマンショックなど例をあげればきりがありません。

老後の不安を解消するには、短期的な利益でなく、長期にわたって安定した利益を生む資産作りが大事だといえます。

では資産とはなんでしょう??

貯金?車?自宅?株?

真の資産とは持っていることによって長期に渡り、収益を生み出し続けるものです。

つまり、短期の値上がりや節税目的で始めた不動産投資は資産形成とは言えないことがわかります。

成功する人は、長期的に安定的に家賃収入を受け取ることが不動産投資最大の目的だと考えています。一時の大儲けを狙うのではなく、家賃収入を生み出す不動産を増やしていくことが資産形成の一番重要なポイントだと理解しているのです。

コツコツ繰越返済を行っていくことも重要です。

このように長期的な視野をもって、行えば不動産投資は老後の安定した資金作りができるので、あなたの家族の生活を守り、老後の不安を解消し、ストレスのない生活を作ることが可能です。

賃貸需要を見極める

失敗する人の傾向として、将来の賃貸需要を気にせず、目先の利回りだけで選んでいるケースが多々あります。

将来にわたって賃貸需要が望めるリッチなのかどうかの見極めは、大変重要です。
目先の高い利回りに目を奪われて、地方や郊外の物件に手を出し失敗する例が後を立ちません。
特に地方や郊外の人口減少を急激に加速しています。

空き家件数も日本は850万件を越えて15.3%となっている。

2016年に47都道府県で人口が増加したのは、わずか7都府県にすぎません。

一方で、2015年に実施された相続税の改正がきっかけで、地方・郊外で相続税対策として競うように新築アパートが続々と建設されています。

ただでさえ人口少なくて賃貸需要が少ないので、空室リスクはめちゃくちゃ高いわけです。

実際、首都圏でもアパートの空室率が急増しています。

これらのアパートではサブリース契約による家賃保証をつけることがほとんどです。サブリース契約のメリットは不動産会社が物件を借り上げてくれることによる。空室リスクの解消です。ただ、借り上げ期間中の保証家賃の金額は変動する場合もあるのです。

築年の経過とともに保証家賃額が引き下げられたり、一方的に契約解除されるという問題も生じています。

もともと賃貸需要の高いリッチであればこのような問題も発生せず、サブリース契約も不要です。

2015年の相続税の改正により基礎控除がさがり、課税対象者が増えたんです。

どうして相続税対策にアパートの賃貸経営がいいのかというと、土地・建物の評価額を下げることができるからである。

更地で土地を持っている場合は、アパートやマンションを建てて人に貸すことで土地の評価額を軽減できるという税制上大きなメリットがある。

また、この場合は返済可能な借入金をつくることで、相続税を大きく減額させることができる。もちろんリスクもあるが。

相続人が複数いる場合については自宅を分割することは難しいが、アパートなど収益物件として共有し、家賃収入を相続人で分け合うなど、不動産を活かせるということもある。

このような理由から、相続税の節税対策として不動産購入者が増えているのだ。

成功するなら東京の単身マーケットを狙ったワンルーム

不動産投資で成功する人は20年、30年先の賃貸需要まで見極めてリッチを選ぶ。

2015年の国勢調査の時点で、前回調査から36万人増加している東京の人口は1351万人。2016年の一年間で10万人以上の増加。

こんなわけで毎年東京の人口は増えているわけです。

東京には、大学キャンパスの都心回帰や大企業・外資系企業の本社も集まっています。
2020年の東京オリンピックの開催は言うまでもなく、その後も活発な再開発が行われ、さらに商業施設やオフィスが増加していきます。

東京の賃貸需要は上がるばかりです。

そして7割の需要は単身者なので、ワンルームマンションの賃貸需要が高いです。

では、どのように物件を選べばいいのか?
少しでも安く買うにはどうすればいいのか?
初期費用なしで、買うには?

いろんな疑問や不安が出てくると思いますが、不動産や株などの金融市場に関しては情報や人脈が全てだと言えます。

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